反向抵押贷款是如何运作的

你可能见过詹姆斯·加纳或罗伯特·瓦格纳的广告，内容是这样的:“如果你已经62岁或以上，并且拥有自己的房子……”他们为美国老年人提供反向抵押贷款。但这是一个好主意，还是他们只是想赚钱?

如你所料美国退休人员协会美国退休人员协会(AARP)是一个比较客观的信息来源。根据美国退休人员协会(AARP)的说法反向抵押贷款是一种你以你的房子为抵押借入的贷款，只要你住在那里就不必偿还。

对于许多上了年纪的美国人来说，在他们去世或卖掉房子之前不需要偿还房产净值的机会听起来很有吸引力。许多老年人“房子多，现金少”——他们有自己的房子，但收入很少。他们可能会面临不断上升的、往往是意料之外的医疗费用、房屋维修费用，或者需要补充他们的社会保障福利。反向抵押贷款可以让他们获得现成的、免税的现金，而不用卖掉他们的房子，也没有每月支付的负担。最近，反向抵押贷款的数量从2003年的1.8万笔激增至2007年的10.7万多笔[来源:美国住房和城市发展部]．

在上世纪80年代末出现反向抵押贷款之前，需要现金的退休房主几乎没有选择。他们可以卖掉房子，或者买个小点的房子，搬去和家人一起住，或者搬去租房子住。另一种选择是以他们的房屋净值为抵押借款，但他们将面临每月偿还贷款的风险。

反向抵押贷款听起来好得令人难以置信吗?在本文中，我们将探讨不同类型的反向抵押贷款，谁符合条件，以及房主可以期望多少现金。我们还将看看每个人在兑现他们的房屋净值之前应该考虑什么。

不同类型的反向抵押贷款

有三种不同类型的反向抵押贷款:

专用反抵押贷款有时是由非营利组织或地方或州政府提供的。顾名思义，这些资金通常仅限于一个目的，比如房屋装修或财产税。此外，房主必须符合某些收入限制。这类贷款的一个优势通常是较低的初始成本。
专有的反向抵押贷款都与持有贷款的私人公司有关联。这些公司选择特定的贷款人来管理抵押贷款。由于资格限制较少，这些贷款通常需要大量的预付费用，比如评估、信用报告，发起人费用和结案费用。通常还会按月收取服务费。
房屋净值转换按揭(HECMs)自1987年推出以来，已成为最受欢迎的反向抵押贷款形式[来源:Munnell]．这些贷款由联邦住房管理局担保，是政府担保的唯一反向抵押贷款，以实现贷款承诺。

一般来说，你必须至少62岁，并把房子作为你的主要住所，才能有资格申请反向抵押贷款。你必须完全拥有你的房子，或者有一个最小的抵押贷款余额，你可以用贷款的收益来偿还。对于大多数联邦保险的反向抵押贷款来说，你的住所必须是一个单独的家庭住宅或你拥有并占有的两到四个单元的财产。在某些情况下，联排别墅、共管公寓和工业住宅也有资格。

你能收到多少现金取决于很多因素，包括你的年龄、房子的位置和价值。你也可以选择一次性预付现金，信用额度账户或每月固定贷款预付，只要你呆在家里。

美国退休人员协会提供了一个反向抵押贷款计算器帮助您计算和比较两个全国可用的反向抵押贷款计划的近似估计。

对大多数人来说，他们的房子是他们最大的金融资产，获得反向抵押贷款是一大步。在下一页，我们将看看反向抵押贷款越来越流行的原因，以及其中的一些风险。

反向抵押的收益与风险

截至2006年，每天大约有8000名美国人年满60岁。美国人口普查局]．这些退休人员中的一些人由于裁员而提前离开了劳动力市场，现在发现自己的养老金更少，而且数额很小社会保障的好处。许多人面临着爆炸式的医疗费用和不断上升的生活费用。还有一些人到了退休年龄还欠着未偿还的债务，现在他们发现靠固定收入难以偿还。反向抵押贷款的现金吸引力是显而易见的。

那么其中的好处和风险是什么呢?

好处

只要你的房子是你的主要居所，你就可以在无需偿还贷款的情况下动用你的房屋净值。
在大多数情况下，直到最后一个幸存的借款人去世、卖掉房子或永久搬走，贷款才需要偿还。
预付款无需纳税，也没有失去社保或社保的风险医疗保险的好处。
在大多数项目中，你如何使用资金没有限制。

风险

前期成本通常比传统抵押贷款要高得多，而且通常是从房屋净值中支付，这就减少了可用现金的数量。
你仍然要负责房产税，房屋保险和房屋维护。除非你妥善维护房屋，否则贷款人可以收回房产。
你要为昂贵的抵押贷款保险负责，以防房产贬值或你持有抵押贷款很长一段时间，这可以保护贷款人。
由于反向抵押贷款是不断增加的债务贷款时，利息会继续增加，随着时间的推移会增加复利。当债务增加时，权益减少。这将减少你继承人的资产，因为贷款余额必须在你永久搬走或去世时还清。然而，当房子出售时，你或你的财产所欠的钱永远不会超过房子的估价。
在某些情况下，如果你在疗养院、康复中心或医院长期居住，你可能会失去你的房子。即使你打算回家，贷款人也可以要求你偿还全部的贷款余额和利息。

在做出会影响你的财务安全和未来的决定之前，先了解所有的事实。首先，探索其他可用的选项来满足您的需求。例如，如果你需要一个新熔炉，但又没有现金，可能会有国家或地方援助计划提供帮助。如果你付不起财产税，你可以申请延期付款计划。

如果你决定申请反向抵押贷款，比较几种不同的方案，并与你的家人和反向抵押贷款顾问讨论你的需求。AARP通过住房和城市发展部的HECM顾问网络提供咨询服务。你可以在工作日拨打1-800-209-8085咨询顾问，寻求反向抵押贷款咨询[来源:AARP]．

有关反向抵押贷款和其他相关主题的更多信息，请参阅下面页面的链接。

最初出版日期:2008年8月6日

反向抵押贷款常见问题解答

反向抵押贷款有哪些类型?

反向抵押有三种：单一用途反向抵押——由非营利组织或地方或州政府提供；私人公司提供的专有反向抵押贷款；和房屋净值转换抵押贷款（HECM）——由联邦住房管理局投保。

你从反向抵押贷款中得到多少钱?

你收到的现金数量取决于很多因素，包括你的年龄、房子的位置以及它的价值。美国退休人员协会(AARP)提供了一个反向抵押贷款计算器，可以帮助你确定你可能会得到多少钱。

反向抵押贷款的缺点是什么?

但也有一些缺点，包括:高昂的预付成本会消耗你收到的现金;昂贵的抵押贷款保险;房地产税、房主保险和房屋维护费用;或许最重要的是，作为一笔不断增长的债务贷款，随着时间的推移，利息会继续累积并复利，当你永久搬离或去世时，必须还清贷款余额时，留给你的继承人的资产就会越来越少。

谁发明了反向抵押贷款?

不知道是谁发明了反向抵押贷款，不过第一个反向抵押贷款是在1961年由一家当地的小银行提供给缅因州的一位妇女，帮助她在丈夫去世后继续住在家里。

如果你还有抵押贷款，你能得到反向抵押贷款吗?

如果你还没有还清现有的抵押贷款，并且年龄至少在62岁，你可能有资格申请反向抵押贷款。事实上，一些老年人通过反向抵押贷款来偿还他们的第一笔抵押贷款。如果你正在考虑这个选择，比较多个报价，并与房地产律师交谈，以免犯下代价高昂的错误。

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