如何买房

买房的第一个关键步骤是弄清楚你能花多少钱。几乎没有人用现金买房。相反，购房者会获得一种叫做a的贷款抵押贷款从银行。他们根据贷款总额和利率以固定的月供方式偿还贷款。在你开始找房子之前，你需要与一家银行或几家银行交谈，以获得抵押贷款的预先批准。

银行会问你一系列财务问题，以确定你每个月能付多少钱。这个数字将决定经济适用房的价格范围。银行想知道的主要数字是你的收入和债务(信用卡、学生贷款、汽车贷款等)。虽然这些数字为你的财务状况提供了一个坚实的大图景，但你也需要检查你的预算。

一个好的预算包括你所有的月收入减去你所有的月开支:食物、汽油、债务、娱乐等。一个完整而准确的预算是弄清楚每个月有多少钱可以用来支付抵押贷款的最好方法。如果这个数字低于银行给出的数字，那就谨慎行事，按照自己的计算去做。

注意，得到和通过初审的并获得预先批准的。资格预审意味着你已经告诉贷款人你的收入水平，你的债务和信用信息，贷款人估计你能负担得起。然而，预先批准意味着贷款人已经完成了拉你的腿的工作信用报告，检查你的债务收入比，并对你的财务状况进行更深入的分析。结果是一封官方的预批准信，在与卖家谈判时可以帮助敲定交易。卖家知道，预先批准的报价更有可能完成交易出售这可能会说服他们接受更低的价格。

在整个预批准过程中，有一些关键的事实需要记住。每月的按揭付款只是买房费用的一部分。在大多数情况下，你需要支付至少20%的首付来获得贷款。(第一次买房的人可以利用一些项目，让他们花更少的钱。)要做到这一点，你需要手头有一大笔现金。还有一些额外的费用不包括在月供的标准计算中。向你的贷款人询问你所在地区的财产税、抵押贷款保险的成本以及在你的价格范围内房屋的平均成交成本。

读抵押贷款如何运作为深入审查整个住房融资过程。

在你开始上网搜索之前，坐下来想想你“需要”什么和你“想要”什么。从你绝对需要的东西开始:三间卧室，中央空调，一个后院，一个好的学区等等。然后列出你想要的东西:硬木地板、大厨房或游泳池。通过记住这些区别，你可以集中精力寻找满足你所有需求的房子，至少包括一些你想要的。随时准备做出一些妥协，以保持在你的价格范围内。

考虑不同类型的住宅，如公寓、城镇住宅和公寓。根据你的生活阶段，一个低维护的公寓或公寓可能是比单户住宅更好的选择。还要考虑一下你喜欢的家庭风格:传统的还是现代的，砖的还是铝的?虽然这些似乎是肤浅的考虑，但你可能会发现你或你的配偶有强烈的意见。

在你开始找家之前要做的所有决定中，可以说最重要的是位置。你家的位置反映了你的需求和欲望。如果你需要一个好的学区，那就选择有好学校的地方。如果你需要步行或骑自行车去上班，那就在你办公室附近找。如果你想找个安静的地方，不要住在主干道旁。通过组合这些需求，您可以减少在错误的地方查找的时间。

请记住，您的位置偏好可能会随着时间的推移而改变。例如，有了孩子，一个好的学区的重要性就提高了。如果你失去或离开了那份可以步行的工作怎么办?你还想住在那个社区吗?确保平衡你的短期需求和长期目标。在住房市场紧张的情况下，不可能每隔几年就出售和购买一套新房子。

要考虑的选址准则:

你买房子需要房地产中介吗?绝对不是。只要能上网，任何人都可以搜索和查看市场上的房屋。你可以根据价格范围、卧室数量、风格和位置定制你的搜索，甚至联系卖家安排展示。但是，既然有这么多工具唾手可得，为什么大多数人还在使用房地产中介呢?

要回答这个问题，我们首先需要定义我们的术语。房地产经纪人(或房地产经纪人)是获得国家许可帮助人们买卖房屋的人的总称。房地产经纪人提供了巨大的优势，因为他们了解流程和文书工作;他们与贷款机构有关系，了解当地市场。

然而，作为一个购房者，重要的是要明白，大多数房地产经纪人是为卖家工作的，而不是你。原因很简单;房屋出售时支付佣金的是卖方，而不是买方。由于房价越高，房地产经纪人的佣金(通常为5%至7%)就越高，因此确保最高的销售价格符合经纪人的利益。

记住这一点，如果你直接联系房地产经纪人关于一个特定的家，你在网上找到。虽然代理人可能是一个非常体面和有道德的人，但简单的事实是他或她不是为你工作的。你的经纪人正在努力卖房子。事实上，他或她受到合同的约束，努力为卖方争取最好的交易。

另一件需要了解的事情是，大多数房地产经纪人都为特定的机构工作。如果你打电话给霍华德·汉纳的乔治，让他给你看一些房产，他很可能会先给你看他正在挂牌的房子，然后是其他霍华德·汉纳经纪人正在挂牌的房子。对他来说，这在财务和商业上都是最合理的。但对你来说，它限制了你的选择。

对于购房者来说，最好的房地产经纪人是买方代理。这个人与买家签订一份合同，帮助买家以最优惠的价格找到最好的房子，而不管哪个人或机构在出售房子。我们将在下一页详细讨论买方代理。

买方代理是专门为你(购房者)工作的房地产经纪人。普通的房地产经纪人通过与买方签订合同而成为买方的代理人。合同规定，代理将协商出最优惠的价格，确保房产经过检查，并在整个过程中代表你的利益。你告诉买家代理的信息，比如你能支付的最高金额，是保密的。使用买方代理也意味着你将被展示的房子是业主出售(FSBO)。

怎样才能找到买方代理呢?货比三家。与不同的房地产经纪人见面，让他们带你看几所房子。找一个真正了解你和你特殊需求的人。一个好的开始是向朋友和邻居寻求建议。

你会支付更多的买方代理吗?不是很经常。在大多数情况下，买方的代理与卖方的代理平分销售佣金，你不支付任何费用。你可能会争辩说，这种安排仍然有利于卖方，因为即使是买方的代理也希望得到尽可能高的佣金。买方代理人反驳说，佣金的差别通常很小，不会影响他们对买方的忠诚。例如，如果一笔15万美元的交易的总佣金是6%，那么买家的代理就可以拿到一半，即4500美元。如果代理商把价格降至14万美元，他只会少拿300美元。

密切注意你与买方代理签订的合同。有限代理协议可以具体规定付给代理人的报酬。例如，协议可能会规定，如果你自己找到一个家，那么就不会支付佣金。

这里有一些其他类型的合同，你应该了解时，与代理:

一旦选定了房地产经纪人，就该开始找房子了!

无论你是否与买方代理签约，你的房地产经纪人都会问你一系列问题，以了解你到底想要什么类型的房子以及在哪里。她会根据这些标准搜索多重挂牌服务(MLS)用于匹配属性。

由于大多数相同的清单都可以在网上找到，所以你可以自己搜索一下。Trulia.com和Realtor.com是两个提供公正搜索结果的优秀网站。像ForSaleByOwner.com或Craigslist.org这样的网站包括不在MLS数据库中的私人列表。一些房源提供虚拟在线旅游大多数包括大量的室内和室外的照片。网上的房源列表包括一些有用的信息，比如房子上市的时间，以及当地学区的统计数据。你甚至可以使用方便的在线计算器来估计你每月的按揭付款，包括房产税。

你和你的房地产经纪人会一起整理出一份最好的房子的清单，然后亲自去拜访。这是最激动人心的部分。你方的代理将与卖方的代理约定放映。大多数看房都是在当前房主不在家的时候进行的。在某些情况下，卖方代理会告诉你更多关于房子的情况。如果没有，经纪人通常会提供一份打印出来的房屋设施概述，称为清单表。利用清单的背面，记下房子的优点和缺点。带上数码相机，拍很多照片。令人惊讶的是，你很快就会忘记一个漂亮的楼梯或一个堵塞的淋浴排水管，当它是你一天的第十个房子。

如果你找到了几套你喜欢的房子，可以在一天中的不同时间再来一次或第三次巡视。邻居的狗可能会整夜吠叫，或者每天早上6点一列货运火车可能会经过一个街区。你可能会觉得你打扰了老板，但在做这样一项重要的长期投资时，额外的努力是值得的。

经过几周，几个月，甚至几年的寻找，你找到了你想要的房子。它能以合理的价格满足你所有的需求和惊人的数量。现在你已经准备好开始购房谈判阶段了。是时候提个条件了。

但你出多少钱?每个人都想买到一笔好交易，但你能比要价低多少呢?什么时候出价高于要价是明智的?首先是你的按揭预批准信。提醒自己，你能支付的金额是有上限的。你的目标是支付更少的钱，让你在预算中有更多的喘息空间。

上市价格当然是价值的一个关键指标，但并不是唯一的指标。一个好的开始是查看同一社区最近出售的房屋的销售价格。你的房地产经纪人可以为你提供一份比较市场分析(CMA)，或者你可以在Trulia.com等网站上搜索“已售”房源。如果类似房屋的销售价格与挂牌价格大致相同，那么你就知道自己选对了地方。如果价格大幅上涨，这可能意味着卖家隐藏了一个漏洞。从根本上降低?卖方在夸大他的价格。

和你的房地产经纪人谈谈短期和长期的价格趋势。是该地区越来越热，还是泡沫最近破裂了?这栋房子上市多久了?与该地区的其他房子相比如何?你还应该看看你能从以前的报价中找到多少信息。有吗?为什么他们被拒绝了?一个精明的买方代理也许还能收集到卖方动机的线索。他们是急于出手，还是坚持要价?

在极少数情况下，比如像旧金山或纽约这样的城市，房地产市场异常火爆，有必要给出高于要价的报价。这是你应该和你的房地产经纪人详细讨论的事情，他们可以在潜在的昂贵的竞购战中最好地为你的利益服务。

一旦你确定了价格，就该起草报价的细节了。下一页将详细介绍。

录取通知书读起来就像一份法律合同。在某些州，一旦要约被接受，该文件就自动成为购买合同。你的房地产经纪人在起草offer letter方面会很有经验，但是在签字之前要确保你了解了offer协议的细节。你可能会被要求提供保证金也被称为手的钱,还有报价。(你的首付款足够让贷款人知道你是认真的。)这很正常。然而，如果卖家接受了你的报价，而你决定退出交易，你将失去这笔现金。

由于要约函通常兼作合同，因此它将包括一长串买方和卖方都需要的条款和附带条款。以下是一些将包含在你的报价中的项目:

在大多数州，卖方没有义务接受报价，即使报价与挂牌价格相符。卖家甚至不需要解释报价被拒绝的原因。但在大多数情况下，你应该在一两天内收到答复。如果报价太低，卖家会告诉你。接下来是古老的谈判之舞。

除非你生活在一个极度萧条的房地产市场，否则卖家很少会接受你的初始报价。你几乎总能预料到有人会拒绝你的提议，至少会有一轮谈判。障碍可能与价格密切相关，也可能是你想把门廊秋千、洗衣机和烘干机包括在交易中。不管怎样，准备好讨价还价吧。

在整个谈判过程中，你要忠实于你的抵押贷款预批准信，这一点非常重要。很容易爱上一所房子，尤其是如果你已经找了很长时间，或者觉得有压力要离开现在的地方。不要让你的心或你的情绪驱使你做出一个潜在的灾难性的财务决定。未能支付房屋贷款可能导致丧失抵押品赎回权、破产或更糟。如果卖家不接受你最好的报价，你就得走开，等待下一个机会的到来。

只要你坚持不懈，再加上一些运气，你和卖家就能达成一个合理的价格。根据你所在州的房地产法律，要约信本身可能会成为合同，或者你需要起草并签署一份单独的文件。如果你还没有存入定金，现在就存入吧。即使你签了合同，你仍然可以退出购买，但你会失去定金。

一旦签订了购房合同，你和卖方都需要跟进合同的后续事宜，从房屋检查开始。下一页将详细介绍。

在买房时，专业彻底的房屋检查绝对是至关重要的。作为买方，你要支付检验费，检验费在200美元到500美元之间。但不要让成本吓到你。如果没有检查，你可能会在一个柠檬上进行你一生中最大的投资。即使是全新的房子，也可能有一些隐藏的问题，只有专业的检查员才能发现。

你的房地产经纪人可以推荐一个有经验的检查员。如果没有，找一个被认证的人美国房屋检查员协会。如果你得到了联邦住房管理局或退伍军人管理局的贷款，你还必须有一个额外的检查。(不过，不要让这个检查成为你唯一的检查，因为它可能没有全面检查那么彻底。)

你方的报价应视专业检查的结果而定。这意味着，如果检查发现像白蚁侵扰或地基裂缝这样的问题，你可以退出合同，或者你可以让卖家把问题修理到你满意的程度。

以下是督察工作的主要范畴:

检查员会给你提供一份打印的报告，显示所有通过的内容和(希望)少数没有通过的内容。如果你需要重新协商购买合同，包括维修，这份报告将是你的弹药。如果检查报告是干净的，是时候为重要的一天做准备了:结束。

检查结束后，下一步是锁定你的抵押贷款条款。大多数银行都愿意锁定60天的利率。另一个重要的步骤是让你的房地产经纪人或房地产律师进行所有权搜索，以确保没有其他人声称所有权或对其持有留置权。留置权的例子是房屋的第二抵押贷款或未付财产税的税收留置权。

如果一切都清楚了，那么你就准备好结账了，这是你财务生涯中最重要的日子之一。在交易结束时，你和卖家——以及你的房地产经纪人——将在会议室会面，签署一堆你见过的最大的文件。当你离开的时候，你会有一笔抵押贷款，一个头衔，还有你新家的钥匙。

为了顺利结束，请做好准备。首先，你需要收集以下文件:

交割本身将由交割代理，即购买中的中立第三方进行。他或她的工作是确保你理解你正在签署的每一张表格，而这些表格有很多。以下是对买家来说最重要的几点:

准备好至少花一个小时或更多的时间来结束你的交易。确保你的律师在场，仔细检查你所有的文件。如果你有小孩，找个保姆。你所有的注意力都要集中在听交割代理人说话和反复检查文件上。令人难以置信的是，在最后一份文件和支票签完字后，成交代理人会递给你一套新家的钥匙。恭喜你!现在你可以开始担心搬家的事了。

更多关于抵押贷款，房地产经纪人和购房提示的信息，浏览下一页的链接。

最初发表于2003年5月16日