房地产投资信托基金是如何工作的

房地产投资信托基金是一个极其多样化的行业的一部分。房地产投资信托基金不仅有不同的类别，许多不同的物业类型和分类都可以包含它们。

让我们从三个REIT类别开始:公平那抵押贷款和混合动力．

股本房地产投资信托基金(EREITs)购买，拥有和管理收入房地产，如公寓，商场和办公楼。Equity reit不同于典型的房地产开发商，因为他们购买或开发房地产是为了将其作为投资组合的一部分进行经营，而不是为了转售而开发房地产。股票型房地产投资信托被认为是最适合长期投资的，因为它们可以从租金收入中获得股息，也可以从出售房产中获得资本收益。

与其投资房地产，按揭房地产投资信托基金(MREITs)为房地产所有者提供抵押贷款或购买现有抵押或抵押贷款支持证券。他们的收入主要受到他们在抵押贷款中获得的利息产生的。抵押贷款重新获得比股权重新获得利率的更加迅速地反应，因为他们的股息来自利息支付。今天，有40次抵押贷款重新获得。其中，约25投资于住宅抵押证券，其余投资于商业抵押贷款。如果预计会降息，抵押贷款重新获得良好的投机投资。

他们的名字表明，混合房地产投资信托基金是股权和抵押贷款的组合。他们都拥有自己的财产，并向房地产所有者和运营商贷款。混合动力通过租金和兴趣的组合赚钱。

有些房地产投资信托基金是为一个单一的发展项目而设立的，设立的年限是特定的。在这段时间结束时，房地产投资信托基金被清算，收益被分配给股东。

还有基于REIT是否可以发布额外股份的分类。如果Reit是一个封闭式在美国，它只能向公众发行一次股票，而且只有在现有股东批准的情况下，才能增发新股，这将稀释股票。开放式的房地产投资信托基金可随时发行新股及赎回股份。

尽管一些reit的投资重点广泛，并在不同的地点投资不同的房地产类型，但许多reit的投资重点要么是地理上的，要么是房地产类型的。个人房地产投资信托基金只能持有特定地区、州或大都市地区的房产。或者，它可能拥有更广阔的地理区域，但专注于医疗设施、公寓或工业设施。

这全国房地产投资信托协会根据购买方式，将reit分为三类:私人那公开交易和非交易所交易．

私人房地产投资信托基金未在证券交易委员会(SEC)注册或交易，并从个人、信托或其他根据联邦证券法认可的实体筹集股本。除了与保持REIT地位有关的指导方针外，私人REIT通常受到较少的监管。美国几乎有800家私人房地产投资信托基金。

有将近200个公开上市的房地产投资信托基金在SEC注册并在纽约证券交易所，纳斯达克和美国证券交易所等主要股票交易所交易。因为他们每天都在交易所交易，投资者购买或出售并提供良好流动性的公开交易的房地产。这些上市房车的总资产超过4000亿美元。

约20非交易所交易基金在美国证券交易委员会(SEC)注册，但不在任何公开交易所交易。相反，它们有私人保荐人向投资者推销它们——通常是那些在市场其他地方吃亏、寻求相对稳定的投资者。为了换取容易的流动性，REIT发起人关注的是不必“把握市场时机”的好处。他们通常会宣传非交易所交易公司，认为它们可以免受市场波动的影响，并在一定程度上把非交易所交易公司作为固定收益投资，其回报率高于其他公司债券，存款证书，货币市场资金和类似金融工具。

接下来，我们将看看Reits如何运作。

由于reit被要求将其应税收入的90%分配给投资者，它们必须依赖外部资金作为其主要资金来源。就像其他股票产品，公开交易的重新获得资金通过首次公开发行(IPO)．这些资金用于购买，开发和管理房地产资产。IPO与其他安全产品一样，除了在单一公司而不是购买股票，买方将拥有一部分的房地产管理池。收入是通过租赁，租赁或出售物业而产生的，并定期直接分发给REIT持有人。当REIT向股息支付时，它们在股东中平均分配为支付应税收入的百分比。

Reits有由其股东选出的董事会。通常，这些董事是在该领域受到高度尊重的房地产专业人士。他们负责选择Reit的投资和雇用管理团队，然后处理日常运营。

房地产投资信托基金通过租用场地或出售房产赚钱。衡量REIT收益的首选方法被称为运营资金(FFO)．全国房地产投资信托协会（NAREIT）将FFO定义为：

基本上，REITs从净收入中增加或扣除(租金和销售根据公认会计原则(通用会计准则)任何因折旧、出售财产和未合并的合伙企业和合资企业而产生的收益或损失。从本质上讲，FFO衡量的是房地产投资信托基金的经营现金流，而不是管理和融资成本。

在公认的会计原则下，净收入通常假设资产的价值会随着时间的推移而下降——这在某种程度上是可以预见的。房地产通常会保留甚至增值。然而，在GAAP的资产负债表上，土地仍保持其历史成本，建筑物逐渐贬值至零。由于REIT的主要业务涉及房地产，折旧费对公司的真实盈利能力产生了负面影响。为了解决这个问题，采用了FFO方法，将折旧成本从净收入数字中剔除。

FFO不是万无一失的措施。并非所有Reits根据Nareit定义和物品，如公式中缺少维护，维修和其他经常性资本费用。为了获得真正的FFO，投资者通常必须阅读公司的季度报告和任何补充披露。

接下来，我们将看看你在投资房地产投资信托基金之前需要知道什么。

由于许多房地产投资信托基金是公开交易的，它们为投资者提供了一个强大的投资组合工具平衡和多样化．他们也为投资者提供正在进行的股息收入，同时提供潜在的长期资本利得通过股价增值。

房地产投资信托基金比其他类型的股票有优势。由于房地产投资信托的税收转嫁，它比类似规模的公司有更大的利润来支付股东股息。只要REIT通过将其净收入的90%支付给普通股股东来维持其纳税资格，它就不必支付联邦所得税。没有税收来减少利润，股东就能获得更多的REIT收益。

REIT投资者以股息收入和潜在股票价值增值的形式获得价值。由于REIT的收入通常来自租期较长的商业地产，因此REIT可以提供相对可预测的收益收入来源．它们也有点抵抗通货膨胀。与具有预先确定的兴趣率的债券不同，这在高通胀时失去了相对价值，租赁收入的Reits符合生活成本。这使得它们更容易受到与通胀相关的贬值。

另一个好处是潜在的免税资本回报。根据房地产投资信托基金的分配政策和年度收益，部分股息可能被视为免税的资本回报。投资者不仅不必为分配的那部分股息纳税，而且在股票出售之前，这部分股息也无需纳税。因此，资本回报递延税收，并降低了投资者在持有REIT股票期间的应税收入，提高了税后股息收益率。

reit确实有一些缺点。因为他们分配给股东的股息绕过了公司税收，他们的股息不符合2003年实施的15%的股息税率。这意味着投资者通常按较高的普通收入税率纳税，最高可达35%。当股票出售时，非应税分配是作为资本利得征税(目前持有一年以上的股票为15%)。

不幸的是，投资者很难预测房地产投资信托在给定的年份将支付哪一类收入(股息或资本回报)。然而，根据NAREIT，自1998年以来，符合较低税率的分配比例每年都在上升。

那么你如何选择重新选择一个东西？即使Reits以定义有些多样化，仍然是确定特定的REIT是否侧重于一种类型的商业开发或一个可能让它易受低迷的地理区域。出于这个原因，许多投资者投资不止一个的重新。考虑人口统计信息例如人口增长、就业增长和特定地区或行业的经济活动水平。这将对租金水平和入住率产生直接影响，进而影响现金流和股息。

大多数投资者都知道，过去的表现并不能保证未来的表现。然而，对于房地产投资信托基金，你应该查看过去的股息支付情况。要警惕高收益。如果存在过度的资本收益分配，这可能是一个信号，表明收入来自非经常性事件，不会持续很长时间。确保REIT不会通过出售房产来提供收入，因为未来的租金收入会受到影响。

评估自己的需求。房地产投资信托基金既可以提供当期收入，也可以提供长期增值。根据你所寻找的，检查REIT管理和受托人是如何获得报酬的。如果报酬是基于房地产投资信托基金的资产价值，管理层通常专注于投资额外的资产以实现资本增值。如果确定薪酬的基础包括股息或当期收益，REIT的管理层可能会有动机提高股息收益率，可能以牺牲长期增值为代价。

研究房地产投资信托基金的管理。在投资之前，要确保管理层在公司有个人股份。这些信息应在其最新的招股说明书中提供。在大多数情况下都有房地产投资信托基金的选择401（k）计划．

如果你想投资能产生收入的房地产，房地产投资信托基金可能是你的选择。有关reit及相关主题的更多信息，请查看下一页的链接。

最初发布时间：2006年11月29日

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