如何购买止赎房产

首先，花时间决定哪种类型的银行拥有的财产适合你。在一些地区，止赎房产在拍卖会上出售，并由当地法院或治安部门发布广告。这些房屋很容易找到，经常出现在报纸或当地的公共记录中。在拍卖会上购买房产这是获得大幅折扣的最佳方式，但对新买家或缺乏经验的买家来说也可能特别具有挑战性。

房地产拍卖通常由专业买家和投资者主导，当涉及到房地产竞价时，他们可以进行激烈的竞争。拍卖挂牌的另一个缺点是，它们通常要求中标人为房产支付现金。这意味着购房者无法依赖传统的抵押贷款，这使得普通购房者无法获得这些房产。

如果你付不起现金购买你的房产，或者你想避免拍卖的挑战，寻找银行或其他贷款人的止赎权。这些房屋被称为房地产自有（REO）房产，可以使用传统抵押贷款购买，不需要买家参与拍卖竞价战。找到你所在地区的REO房产最简单的方法之一就是打电话给当地银行询问止赎清单。一些银行会向您提供待售房屋的清单，而其他银行可能会向您介绍维护银行清单的房地产代理。

报纸和网络广告是止赎房屋的另一个来源。一些网站，如房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供的网站，提供免费信息。有些网站只收取少量费用，但通常会提供免费试用，这样你就可以在付费前判断网站是否物有所值。

美国住房和城市发展部（HUD）是那些希望购买止赎房产的人的另一个重要资源。HUD网站上列出的所有房产首先提供给希望购买自己将要居住的房屋的买家。这使购房者比房地产投资者和专业买家具有优势，因为他们往往难以在拍卖会上购房。

如果你发现你的止赎权搜索已经停滞，可能是时候咨询专业的房地产经纪人了。一些经纪人专门从事银行拥有的房屋，他们不仅可以帮你找到完美的房产，还可以帮助你获得融资，完成所有必要的文书工作。

所以你已经找到了合适的房产，并且你已经开始梦想着在你买下它之后你将如何处理它。现在是时候提出一个提议，并弄清楚你将如何支付你的新家。虽然平均止赎价格低于标价25%以上，但请记住，这代表了整个国家的平均水平。在决定银行拥有的房产的价格时，重要的是要看房子的状况和特点。考虑什么样的修理，如果有的话，你需要执行使它适合居住。研究该地区类似的房产，了解它们的售价和房子的价值。

对于普通房产，CNN建议初始报价比标价低10%到20%。记住，止赎空置的时间越长，银行花费的钱就越多。如果你发现一个没有几个月或一个条件特别恶劣的房产，银行可能愿意考虑把房子卖掉20%以上。出于同样的原因，不要在一个大社区的热门房产上出价太低，并期望你的提议被接受。

在为止赎融资时，许多买家会选择标准抵押贷款。准备好5%到20%的首期付款，这取决于你的信用状况和银行的要求。你可能希望雇佣一位房地产经纪人来帮助你选择合适的抵押贷款并敲定交易。

如果你正在购买一处需要工作的房产，或者你根本无法支付一大笔首期款，那么联邦住房管理局（FHA）的特别贷款计划可能正是你所需要的。FHA 203k贷款只需要3.5%的首付，并允许买家将物业成本和维修或翻新成本汇总为一笔贷款。房利美（Fannie Mae）提供了一个名为Home Path的类似项目，其特点是首付低于平均水平，并能够将维修和抵押成本整合到一笔贷款中。

如果没有产权保险，留置权持有人可以要求你的财产所有权，即使你刚刚购买了它。

彼得Dazeley /摄影师的选择华盖创意

虽然止赎房产通常可以以（相当）便宜的价格购买，但它们也常常带来严重的头痛。在购买止赎房产时，最大的未知数之一是房产的状况如何。大部分丧失抵押品赎回权的房屋按原样出售，这意味着你要承担处理任何维修和意外事件的费用。如果你决定在拍卖会上购买一处房产，你甚至无法进入这个地方，更不用说在你交出现金之前进行房屋检查了。

如果您正在查看REO的房产，您很可能需要接受标准的房产检查，这可以提供一些有关房屋状况的信息。但是，如果检查发现问题，不要指望银行来处理维修。事实上，美国有线电视新闻网表示，只有约25%的银行会修复在检查一处止赎房产时发现的问题。其余时间，由买方承担维修费用。更麻烦的是，银行不需要像普通房主那样披露被取消抵押品赎回权的房产的潜在问题。

对于那些从来没有买过需要修缮的房子的买家来说，这些似乎不是什么大问题，但修复止赎房屋并使其适于居住的成本很快就会增加。请记住，那些无法支付抵押贷款的人可能没有什么剩余来维持日常生活保养及维修. 一些愤怒的房主甚至在驱逐之前故意破坏他们的房子。再加上房子空置时可能会出现的问题，特别是在极端气候条件下，你的大量交易最终可能会让你付出比未经历止赎的标准房产更多的代价。

当你查看止赎房屋时，请带上一名承包商，以保护自己免受巨额维修费用的影响。有经验的专业人士可以帮助您发现潜在问题，并提供修复这些问题的成本估算。为了安全起见，大多数消息来源建议，在投资止赎时，在预算中再计划购买价格的10%。

另一种避免意外的方法是在购买前对房产进行产权搜索。这将花费你大约100美元，但你会了解到任何附加到标题的留置权。这些留置权——包括过期的财产税、二次抵押贷款、拖欠的房主协会会费和未付的承包商费用——随房子而来。这意味着你有责任在搬进来之前付钱给他们。产权搜索将揭示任何隐藏的留置权，在购买止赎房产时可以为您节省大笔资金。

最后，确保投资于可靠的所有者权益保险政策，以保护您的新购买。如果有人要求拥有你的财产，这项政策会让你感到轻松。虽然大多数抵押贷款公司要求你购买产权保险，但支付现金的买家可能忽视了购买这项保险，这让他们自己在未来面临重大问题。

原出版日期：2012年1月26日