抵押贷款证券是如何拖垮美国经济的?

2008年7月，止赎(比如加州雷德蒙德的这些房屋)比2007年7月上升了55%。

贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社

在21世纪的第一个十年之前，美国银行行使权是惯例尽职调查(对申请人历史的调查)抵押贷款. 银行想了解申请人的财务稳定性——收入，借款，信用评级——他们希望得到证实。这种情况在抵押贷款支持证券(MBS)推出后发生了改变。

最终，最理想、最合格的客户干涸了;他们都有家。因此，银行转向了他们传统上回避的客户次贷借款人. 这些都是有贷款的借款人低信用评级他们有很高的拖欠贷款的风险。但在21世纪初，各行各业的贷款机构都竭尽全力让这类借款人买房。的没有贷款是一种贷款类型，贷款人没有要求任何信息，借款人也没有提供。据贷款人所知，可能失业的人获得了数十万美元的贷款。为什么？

一个答案是，通过引入MBS，贷款人不再承担贷款违约风险。他们只是发放贷款，并迅速将其出售给其他人，如果停止付款，这些人最终将承担风险。由于早期创建的MBS是基于授予更可靠的主要借款人的抵押贷款，因此这些证券表现良好。它们的表现如此之好，以至于投资者叫嚣着要更多。作为回应，贷款机构放松了对抵押贷款申请人的限制，大量举债以创造更多的贷款现金流为了创造更多的抵押贷款。毕竟，没有抵押贷款，就没有抵押贷款支持证券。

MBS的投资者面临着与旧借贷关系相同的风险和回报体系，但规模要大得多，因为MBS中的抵押贷款数量巨大。MBS击中目标后金融市场，它们被改造成各种各样的金融工具，具有不同的风险。仅利息衍生品将抵押贷款的利息分摊给投资者如果利率抬头，回报就好。如果利率下降，房主进行再融资，证券就会贬值。其他衍生品以固定价格偿还投资者利率因此，当利率上升时，投资者损失惨重，因为他们没有从利率上升中赚到任何钱。次级抵押贷款支持证券这些贷款完全来自于向次级借款人发放的贷款池，风险更大，但它们也提供更高的股息:次级借款人背负着更高的利率，以抵消其带来的风险增加。

次级借款人所取得的大量抵押贷款是混合的可调利率抵押贷款(武器)。这些贷款在一定年限内保持一个贴现率(通常是可承受的)固定利率，然后调整到一个更高的利率。在利率调整后，持有ARM的房主可能会发现月供翻倍。当早先疯狂发行的大量arm开始重置时，利率丧失抵押品赎回权开始上升。

仅在2008年8月，美国每416个家庭中就有一个家庭提出了新的止赎申请。[来源:RealtyTrac]．当借款人停止支付他们的抵押贷款时，抵押贷款支持证券开始表现糟糕。债务抵押债券(CDO)的平均价值在2006年至2008年间损失了约一半[来源:美国生活]．由于风险最高(回报最高)的cdo是由次级抵押贷款组成的，因此在全国范围内贷款违约开始增加后，它们就变得一文不值了。

这将是第一个多米诺骨牌效应蔓延到整个美国经济。

2008年9月，华盛顿一名抗议者反对联邦政府救助投资银行和抵押贷款买家。

Scott J. Ferrell/国会季刊/盖蒂图片社

当止赎率开始上升2006年底，它还向市场投放了更多的新房。新房屋建筑已经超过了需求，当大量止赎房屋以极低的价格出售时，建筑商发现他们卖不掉自己建的房子。Pulte Homes建筑公司的首席执行官Richard Dugas在2008年9月说:“我们承受不起与止赎房屋降价40%到50%的竞争。”[来源:构建器]．

市场上出现了更多的房屋，使房价下降。一些房主发现自己处于一种不稳定的状态，他们的还款上下颠倒;他们所欠的钱比他们的房子的价值还多。干脆放弃他们无力负担的房子，成为越来越有吸引力的选择，丧失抵押品赎回权的情况甚至更多。

如果这种情况发生在抵押贷款支持证券出现之前，它仍然会对国民经济产生连锁反应。房屋建筑商和贷款机构破产仍会增加失业率。取消抵押品赎回权仍然会降低房价。随着流入的现金减少，幸存银行仍然会收紧信贷。但抵押贷款支持证券的存在对美国经济产生了更明显的影响。

由于住房抵押贷款证券作为投资买卖，违约抵押贷款在市场的各个角落都出现了。MBS的表现发生了迅速的变化，因此，大多数最大的机构在南下时都背负着证券。大型投资银行的投资组合充斥着抵押贷款支持证券，它们发现了自己的优势资产净值随着抵押贷款支持证券开始贬值，价格下跌。贝尔斯登就是这样一个例子。2008年3月，这家投资银行巨头被其竞争对手摩根大通以每股2美元的价格收购。收购前7天，贝尔斯登的股价为70美元[消息来源:今日美国]．

由于抵押贷款支持证券在市场上非常普遍，目前还不清楚次级抵押贷款问题会有多普遍。2008年，一家或另一家机构的资产负债表上出现了数十亿美元的新减记，这成了每日和每周的头条新闻。政府特许的房利美和房地美公司通过担保或直接购买来为抵押贷款提供资金，向联邦政府寻求帮助联邦政府2008年8月。两家机构合计拥有约3万亿美元的抵押贷款投资[来源:美联社]．这两家公司在美国经济中都根深蒂固，以至于联邦政府在2008年9月两家公司股价下跌时获得了控制权;房地美公布2008年7月至8月亏损380亿美元[来源:路透]．

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)就是经济各个部分相互关联的例子。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的情况不好时，房地产业的情况也不好。放贷者发放住房贷款，并将其出售给其中一家公司，或将这些贷款作为抵押品来借入更多资金;每家巨头的作用都是向贷款行业注入现金。当Mac和Mae不再放贷或购买贷款时，直接放贷者就不太可能借钱给消费者。如果消费者不能借钱，他们就无法消费。当消费者不能花钱时，公司就无法销售产品;销售额低意味着价值缩水，因此公司的每股股价下跌。企业通过裁员来削减成本，因此失业率上升，消费者支出更少。当有足够多的公司同时失去他们的价值时股票市场崩溃。崩溃会导致经济衰退．严重的车祸会导致抑郁症；换句话说，这是一个陷入困境的经济体。

最初出版日期:2008年9月29日